Die drei größten Fehler beim Vererben des „Familienheimes“

Die Vererbung einer vom Erblasser selbst genutzten Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus) an den überlebenden Ehepartner oder an Kinder steht steuerlich unter einem besonderen Schutz. Der Erwerb bleibt regelmäßig erbschaftssteuerfrei, wenn auch der Erbe das sogenannte Familienheim nach dem Tod des Erblassers für mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.

Problematisch kann in diesem Zusammenhang sein, wenn der Erbe (zum Beispiel Tochter oder Sohn) die geerbte Immobilie umfangreich renovieren beziehungsweise sanieren muss, bevor er tatsächlich in das Familienheim einziehen kann. Das Gesetz schreibt hier vor, dass die Immobilie beim Erwerber „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“ sein muss.

Eine Unverzüglichkeit liegt regelmäßig bei einem Einzug innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall vor. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss de Erwerber für die Inanspruchnahme der Begünstigung glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Ein Überschreiten des 6-Monats-Zeitraums aufgrund von Renovierungsarbeiten an der Wohnung kann nur unter besonderen Voraussetzungen unschädlich sein, wenn zum Beispiel ein gravierender Mangel vorliegt, der erst während der Renovierung entdeckt wird.

Das Finanzgericht Münster hat dazu klargestellt, dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken tatsächlich umgesetzt werden muss; eine bloße Widmung zur Selbstnutzung sei nicht ausreichend. Die Tatsache, dass im Streitfall der Sohn des Erblassers frühzeitig einzelne Räume der neben seiner Wohnung liegenden geerbten Doppelhaushälfte zu Lagerzwecken während der Renovierungsarbeiten nutzte, erkannte das Gericht nicht als tatsächlichen Einzug an. Auch eine zweifellos vorhandene Absicht der Selbstnutzung (wie im Streitfall sogar vom Gericht festgestellt) könne die tatsächliche Nutzung nicht ersetzen.

Zur Frage der im Urteilsfall fast 3 Jahre andauernden Renovierungs-/Sanierungsmaßnahmen – hier wurden auch Trocknungsarbeiten vorgenommen – entschied das Finanzgericht, dass dem Erben anzulasten sei, dass er „keine schnellere Möglichkeit“ erfragt und angewandt habe, das Haus trockenzulegen, und im Übrigen die angespannte Auftragslage des beauftragten Unternehmers „hingenommen“ habe. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Erwerber nicht darlegen konnte, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten habe, und lehnte eine Steuerbefreiung für das Familienheim ab.
Nach diesem Urteil dürfte es – insbesondere bei einem größeren zeitlichen Abstand zwischen Erbfall und Einzug – schwierig werden, den Nachweis zu führen, dass die Ursache bei einem infolge von Renovierungsabreiten verzögerten Einzug in die Wohnung nicht im Einflussbereich des Erwerbers liegt. Gegen das Urteil des Finanzgericht Münster ist Revision eingelegt worden; es bleibt abzuwarten, ob der der Bundesfinanzhof die hohen Anforderungen bestätigen wird.

Um die Steuerbefreiung zu erhalten, ist zu empfehlen die unternommenen Renovierungsarbeiten – von der Planung bis zum Beginn sowie den Verlauf der Baumaßnahmen – möglichst sorgfältig zu dokumentieren und so gegebenenfalls glaubhaft zu machen, dass die Verzögerungen nicht selbst zu vertreten sind.

Es ist frühzeitig zu prüfen was man mit dem „Familienheim“ vor hat. Ist eine Eigennutzung angedacht? Soll die Immobilie verkauft oder vermietet werden? Je nachdem können frühzeitig entsprechende Maßnahmen getätigt werden, um Erbschaftssteuer zu sparen.

Eine Option ist es, die Immobilie vor Eintritt des Erbfalles innerhalb der Familie zu verkaufen. Dadurch können frühzeitig Geldbeträge im Rahmen der Schenkung, und unter Berücksichtigung der Freibeträge erbschaftssteueroptimiert verteilt werden. Ein weiterer Vorteil ist hierbei, dass die Immobilie bei Vermietung erneut abgeschrieben werden kann. Aufgrund des „Fußstapfenprinzip“ ist dies im Rahmen einer Erbschaft nur noch teilweise oder gar nicht möglich.

Eine weitere Option ist es selbst in die Immobilie einzuziehen, wenn die mittelfristige Vermietung angedacht ist. Denn die sonst anfallende Erbschaftssteuer steht in keinem Verhältnis zur erzielbaren Miete. Wichtig ist hier, dass der Einzug in die Immobilie tatsächlich erfolgen muss.

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