Immobilie als Kapitalanlage

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll für Dich?

Ist eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Im Rahmen meiner beruflichen Tätigkeit werde ich oft gefragt:

“Herr Quante, ich höre immer wieder, in Seminaren, im Internet, dass die selbstgenutzte Immobilie keinen Sinn macht. Das ist doch totes Kapital. Man sollte doch lieber eine Immobilie kaufen und den Mieter darin die Immobilie abbezahlen lassen.”

Im Grunde genommen gibt es keine Pauschalaussage, ob die selbstgenutzte Immobilie oder die Immobilie als Kapitalanlage die bessere Variante ist. In diesem Beitrag erfährst Du, ob für Dich eher die selbstgenutzte Immobilie, die Immobilie als Kapitalanlage oder vielleicht auch gar keine Immobilie in Frage kommt. Ganz nach Deiner persönlichen Situation.

Vor kurzem hatte ich ein Gespräch mit einem jungen Mann, der einen Freund hat der im Immobiliengeschäft tätig ist. Dann hab ich mir einfach mal seine Zahlen geben lassen und gesagt: “Ja, wo stehst Du denn heute?” Der Junge war 27 Jahre, hatte ein überschaubares Einkommen und träumte von der finanziellen Freiheit. Und die Universallösung hat man ihm als Immobilie verkauft und gesagt: „Damit wirst Du reich, denn andere werden damit auch reich!“ Dann habe ich mir seine Zahlen angeguckt und gesagt: “Nein, das ist gelogen!” Wir haben dann festgestellt, dass für diese Person in diesem Moment eine Immobilie, egal ob selbstgenutzt oder vermietet, keinen Sinn ergibt!

Ich möchte Dir  ein paar Punkte an die Hand geben, anhand derer Du selbst überprüfen kannst, ob eine selbstgenutzte Immobilie Sinn macht oder nicht.

In erster Linie geht es erstmal um die Emotionalität. Wo fühlst Du Dich wohl? Wo fühlst Du Dich verwurzelt? Wenn Du zum Beispiel an einem Ort wohnst, zu dem Du Dich verbunden fühlst oder wo Du Familie hast, dann spricht das tendenziell erstmal für diesen Standort.

Ich bin kein Freund davon aus einem Impuls heraus zu kaufen. Wenn Du Dir aber sicher bist, dass Du verwurzelt bist an dem Standort und hier bleiben möchtest, spricht relativ viel dafür, dass eine eigenen Immobilie für Dich interessant sein könnte.

Das ist die emotionale Seite. Kommen wir jetzt zur kaufmännischen Seite.

 

Die Immobilie als Kapitalanlage oder Selbstnutzung?

Wenn Du eine Immobilie kaufst, hast Du eine relativ hohe Belastung. Wenn Du eine Immobilie mietest hast Du auch eine relativ hohe Belastung. Ich habe folgenden Ansatz: Überlege Dir, was Du an Miete bezahlen musst, denn das Geld ist dann weg und kommt auch nicht wieder. Und was musst Du im Gegenzug an Zinsen bezahlen, denn die Zinsen an die Bank sind im Endeffekt auch weg und kommen nicht wieder.

Die Tilgung, die am Ende drauf kommt, ist ein Sparanteil. Denn jeder Euro den Du tilgst, wandert in Dein eigenes Portemonnaie. Ich nenne das „Bumerang-Geld“. Das gibst Du aus, aber es kommt wieder zurück. Das heißt, wenn wir eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung machen, zwischen einer Mietwohnung und einer selbstgenutzten Immobilie, überlegen wir, wieviel Miete müsstest Du denn für eine vergleichbare Immobilie zahlen und wie viel Zinsen zahlst Du denn für eine selbstgenutzte Immobilie. Die Zinsen sind weg, die Miete ist auch weg.

Schauen wir uns aber mal die Zukunft und die Vergangenheit an. Sind die Mieten tendenziell gesunken oder gestiegen? In den meisten Orten dieser Bundesrepublik sind die Mieten tendenziell gestiegen und werden voraussichtlich auch weiter steigen.

Das heißt, wir haben also eine Schere, wo auf der einen Seite die Mieten steigen und auf der anderen Seite die Zinsen sinken.

Wenn Du heute einen Darlehen bei einer Bank aufnimmst, z.B. über 100.000 Euro. Und Du zahlst vier Wochen später 200 Euro zurück, dann musst Du für diese 200 Euro keine Zinsen mehr bezahlen. Vier Wochen später zahlst Du wieder 200 Euro und Du musst für diese 400 Euro keine Zinsen mehr bezahlen. Das heißt bei einem Annuitätendarlehen sinken die Zinsen im Laufe der Jahre.

Wichtig ist natürlich, dass Du langfristig orientiert bist, auch was die Finanzierung betrifft. Gerade in der heutigen Zinsphase solltest Du möglichst lange die Zinsfestschreibung sichern, so dass nach 15 oder 20 Jahren wenn die Zinsfestschreibung ausläuft, Dein Risiko nicht zu hoch ist.

Damit hast Du für die nächsten 15 bis 20 Jahre eine gute Kalkulationsgrundlage und einen verhältnismäßig niedrigen Zinsanteil im Gegensatz zur Miete. Wenn wir also Miete und Zinsen vergleichen und Deine persönlichen Umstände einkalkulieren, kann die selbstgenutzte Immobilie, neben der Immobilie als Kapitalanlage, durchaus Sinn für Dich ergeben.